¿Buscas invertir en bienes raíces? conoce tus opciones (Terrenos)
Actualizado: 24 mar 2020
Por lo general las personas que buscan realizar una primera adquisición inmobiliaria es para tener su casa, lo cual es muy sano y sumamente recomendable ya que así evitas pagos de renta y dicho capital se irá a las mensualidades de lo que ya es tuyo, para así tener un poco más de estabilidad económica.
Cuando hiciste el proceso no te encontrabas familiarizado así que tu asesor inmobiliario te llevó de la mano para todos los trámites… pero esta ocasión es distinta, tienes un excedente de tus ahorros y has tomado la decisión de incrementar tu patrimonio con una nueva inversión inmobiliaria.
Observas como crece la ciudad… fraccionamientos nuevos, torres de departamentos, plazas comerciales y por primera vez tienes el poder de decisión de escoger en donde te de mejor resultado pero… de entre tantas posibilidades... ¿cuál será la mejor opción? Definitivamente la elección no es la misma para todos, debido a su estado financiero, todos tienen ciertos beneficios y enredos.
Los terrenos habitacionales sin duda son una excelente alternativa para incursionar, debido a que por lo general el costo es menor en proporción de las demás alternativas (casa terminada, departamento, local comercial, etc.), en esta ocasión hablaremos de ellos, aquí los pros y contras para que te ayuden a tomar una mejor decisión.
Ventajas SIN construir.
El terreno jamás se deprecia, por el contrario, tiende a incrementar su valor con el paso del tiempo o en el peor de los escenarios se mantiene.
No tienes que darle mantenimiento en forma a diferencia de una casa que necesita pintura, revisar tuberías, etc.
Es una excelente forma de AHORRAR SABIAMENTE, ya que, a diferencia de invertir en el banco, que las ganancias que otorgan son irrisorias, aquí te servirá para ir ahorrando poco a poco si adquieres a través de una urbanizadora ya que tienen la opción de crédito directo, es decir sin revisar buró, se da de manera inmediata y algunos tienen hasta 18 meses sin intereses, cuando termines de pagar tu terreno valdrá más debido a la plusvalía lograda en la zona, más si adquiriste en preventas.
Si adquieres en una zona de alto crecimiento, es prácticamente un cheque en blanco, ya que al ya no haber terrenos por parte de la urbanizadora las reventas comienzan a subir por el efecto de oferta y demanda, al ser una zona muy solicitada los constructores pagan más y en volúmenes altos.
Al vender no tienes que pagar I.V.A. ya que su destino para casa habitación, por tal está exento de este impuesto
Desventajas SIN construir.
Tienes que considerarlo como un ahorro y nada más, ya que si tienes urgencia de venderlo será relativamente complejo, ya que tiene que estar libre de gravamen, es decir totalmente pagado junto con los gastos que conlleva el mismo, así que no puedes contemplarlo como un ingreso para las emergencias.
Al venderlo tendrás que pagar el I.S.R. correspondiente sobre la ganancia que obtuviste, pero no te alarmes, el notario te hará un cálculo del mismo en base al transcurso del tiempo, eso ayudará a bajar el impuesto, además si tu asesor inmobiliario te factura su comisión podrás utilizarla para decir que fue un gasto y así pagar aún menos este impuesto.
Normalmente el método de venta es al contado casi en todos los casos, ya que las tasas de interés en los bancos para adquirir terreno suelen ser más altas.
Ventajas CONSTRUYENDO CASA HABITACIÓN
No necesariamente necesitas todas las facturas del material (y de hecho normalmente no te facturan en tiendas pequeñas) ya que puedes solicitar al notario al momento de vender que el cálculo del I.S.R. sea por AVALÚO, este esquema funciona perfectamente para pequeños constructores que hacen una o dos casas al año.
Si tienes ingresos en efectivo que no puedas meter al banco puedes utilizar un poco para comprar materiales de construcción.
A diferencia de cuando no construyes tienes la posibilidad de exentar el I.S.R. una vez cada 3 años si compruebas que habitaste ahí, existen mecanismos para hacerlo posible.
Si vas a exentar el I.S.R. te convendrá no pedir factura por el cobro de la comisión de venta, ya que no tienes necesidad de compensar ningún gasto, esto ayudará a tener un poco más de ganancia.
El I.V.A. tampoco lo pagas en este escenario al ser casa habitación
Ganas 2 veces: por Adquirir el terreno y retenerlo mientras obtiene plusvalía y por construir (la utilidad de la construcción va de un 25-30% dependiendo acabados, honorarios, etc.).
Tienes más herramientas de venta gracias a los Brokers, puesto que se utilizan créditos bancarios más amigables y accedes a otro tipo de créditos como Infonavit o pensiones del estado.
Puedes replicar el proyecto una y otra vez, en el caso de fraccionamientos privados por lo general te piden diseñar una fachada distinta aunque por dentro sea idéntica, eso abaratará considerablemente los gastos del proyecto así como de materiales, ya que entre mayor volumen compres te darán mejores precios.
Desventajas CONSTRUYENDO CASA HABITACIÓN.
Requieres mucho mayor capital y sobre todo una solvencia inmediata para poder pagar los destajos, ya que si bien habrá semanas que la inversión sea poca habrá otras que por el proceso de la obra tengas que desembolsar cantidades tremendas, como cuando se compra varilla, piso, cocinas o hay colados de concreto, etc.
Es más complejo vender una casa que un terreno, ya que tu mercado se reduce únicamente al cliente final, así que no puedes depender de este negocio en un 100%, ya que el mercado es muy volátil, puede que vendas en preventa, pero puede que tardes 2 años en hacerlo, los factores que afectan este hecho son la zona donde adquieres y si el proyecto es bueno o no.
Consejos si planeas adquirir este tipo de inmueble.
Adquirir un terreno es una excelente alternativa tanto si lo utilizas como ahorro como si deseas hacer tus pininos como constructor inversionista, con la ventaja de que no necesariamente tienes que utilizar un crédito bancario para acceder a estas facilidades, prácticamente es un negocio seguro y estable, SIN EMBARGO, pon atención en el lugar que vas a adquirirlo, hemos conocido clientes que adquieren terrenos en donde no hay servicios pero que les “prometieron” que el ayuntamiento local tiene planes de urbanizar la zona, eventos que suelen ser una total incertidumbre y por lo general suceden después de muchos años en el mejor escenario, lo mejor es buscar una urbanizadora de prestigio y que tenga ya tiempo en el mercado, ya que si bien todos tienen fallas en tiempos de entrega o detalles en la operación, todos son cumplidos y no tienen problemas de escrituración. Si, suelen ser más caros, pero la ganancia también es mayor y en un plazo más corto, además, debido al alto índice de delincuencia cada vez son más populares los fraccionamientos con acceso controlado.
Si deseas conocer a fondo más estrategias para invertir en terrenos y/o deseas que te recomendemos alguna urbanizadora con gusto podemos conectarte con las mejores opciones, tenemos todo el conocimiento legal, financiero y constructivo para apoyarte, además de nuestra área de comercialización.
¿Tienes algún otro consejo o estrategia que no mencionamos? Por favor no dudes en comentarlo para así complementar este artículo y que nos enriquezcamos todos del tema.
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